piątek, 25 lipca 2014

Bydgoszcz chce rosnąć, ale nie może?

Wracam do poważnych tematów związanych z naszym miastem i chociaż będzie tutaj dużo pozytywnych i budujących wiadomości, to jednak także w tej beczce miodu znajdzie się łyżka dziegciu. Takie to już nasze miasto nieszczęsne, że chociaż wszystko idzie ku dobremu, to podcina się przy tym skrzydła. Na ile jest to wina urzędników? Postaram się tutaj subiektywnie ocenić kondycję inwestycyjną naszego miasta i wedle własnej miary rozprawić się z kilkoma grzechami głównymi urzędniczej machiny, która stoi u sterów Bydgoszczy. Mam nadzieję, że zwrócę w tym temacie Waszą wagę na kompletne absurdy, które w naszym mieście kładą się warstwami.

Poprzedni post zacząłem od złych informacji, więc teraz jest idealny moment, by wszystko zacząć optymistycznie i wypiąć pierś z dumą. O ile o rewitalizacji nabrzeży i ogólnej poprawie jakości tkanki miejskiej w Bydgoszczy pisałem już kilka razy, tak o nowych inwestycjach i ich, tak potencjalnym jak i realnym, wpływie na samo miasto nie było tutaj ani słowa. Wiele z nich to inwestycje oczekiwane od bardzo dawna i zapełniające "dziury" straszące mieszkańców i przyjezdnych od dawna, ale część może niejednego zaskoczyć. 

Nowe wieżowce w centrum miasta



Budowę Nordic Haven nad samą Brdą znają już niemal wszyscy mieszkańcy Bydgoszczy, którzy chociaż czasem odwiedzają centrum miasta. Po kilku miesiącach prac ziemnych budynek o docelowej wysokości 55 metrów (całkiem nieźle jak na Bydgoszcz) zaczął "wychodzić z ziemi" i powoli dobija już do trzeciej zbudowanej kondygnacji nad jej powierzchnią. Najchętniej sam bym kupił tam mieszkanie, ale inwestor za lokale ze wspaniałym widokiem na Brdę, Operę i nawet Wyspę Młyńską liczy sobie proporcjonalnie do tych walorów, więc o mieszkaniu w tak zlokalizowanym budynku zostaje mi pomarzyć i trzymać kciuki, by kiedyś się udało (nie, nie jest to spis sponsorowany, po prostu marzy mi się widok). Jest to budynek mieszkalny z niewielką częścią biurową, co mówi nam trochę o Bydgoszczy jako mieście, gdzie nadal niewielu inwestorów myśli o budowaniu biurowców. Na szczęście to myślenie powili przestawia się na biznesowe tory, o czym napiszę trochę dalej.

Apartamentowiec Nordic Haven w budowie - fot. Krystian Dobosz

Drugim wieżowcem w budowie, który w zasadzie jest na etapie przygotowywania działki (samo pozwolenie na budowę dostali około miesiąca temu) jest apartamentowiec River Tower. Tutaj będziemy mieć do czynienia z bliźniaczymi wieżami o wysokości 60 metrów ustawionymi całkiem niedaleko sięgającego niewiele wyżej pylonu Trasy Uniwersyteckiej. Podobnie jak w przypadku wymienionego tutaj obiektu przy operze, tak i w przypadku tej wieży mamy do czynienia z mieszkaniami i niewielką częścią poświęconą na inne formy zagospodarowania. Tutaj możemy liczyć, że powstanie restauracja nad samą rzeką i mała przystań (NH takową też ponoć będzie mieć). Niestety, nadal nie jest to inwestycja biurowa i w kontekście ciągłego wyludniania się Bydgoszczy nasuwa się pytanie, czy stawianie wysokościowców nie spotka się nagle z problemem wyludniania? A może lokale z widokiem na rzekę i sporą część miasta okażą się jednak świetną alternatywą dla domków na przedmieściach? Czas pokaże.

Oddalając się trochę od ścisłego centrum napotkać możemy jeszcze jedną inwestycję, którą można uznać za oznakę "pięcia się w górę", czyli kompleks budynków tworzących osiedle Atrium Park mające sięgać na wysokość od sześciu do dwunastu kondygnacji w górę (przy dwudziestu kondygnacjach River Tower i osiemnastu Nordic Haven) zależnie od budynku. Niestety, tutaj już nie mamy aż tak wspaniałych widoków, jak w poprzednich przypadkach, a pozwolenie władz na tak wysoką zabudowę najpewniej umożliwiły inne wysokościowce w okolicy, których na Bartodziejach nie brakuje. Mimo to, jest to też inwestycja o dość wysokim standardzie i najprawdopodobniej jeszcze wiele podobnych budynków czeka tylko na swój moment, by wystrzelić w górę. Niestety, znów mamy do czynienia z zabudową mieszkaniową, co stanowi cechę wspólną wszystkich opisanych dotychczas inwestycji.

Najniższy z budynków tworzących Atrium Park jest już ukończony. Wszystkie pozostałe, w tym główna wieża kompleksu, zachowane będą w tym samym stylu architektonicznym. - fot. Krystian Dobosz

 

A co z biurowcami? Czemu stawia się tylko mieszkania?



Powyższe pytanie chyba nasunęło się już każdemu z Was, kto przebił się przez wcześniejsze akapity. Co z biurowcami? Skoro "wszędzie" buduje się wysoko sięgającą mieszkaniówkę, to na pewno jest w Bydgoszczy sporo miejsca na budynki biurowe wysokiej klasy i wieże ze szkła i betonu, które nie będą jedynie kolejnymi wieżowcami mieszkalnymi! Niestety, tutaj odpowiedź nie jest już tak oczywista i chociaż plany pojawiały się różne, to ich realizacja w naszym mieście jest raczej czystą teorią, niż praktyką. Z wszystkich inwestycji, jakie zapowiadano do skutku doszły jak dotąd tylko nieliczne, z których najbardziej spektakularną jest inwestycja Adama Sowy w miejscu dawnej "kaskady". Jak najbardziej jest to inwestycja potrzebna i prócz wnoszenia do miasta odrobiny (naprawdę bardzo mało!) przestrzeni biurowej zamyka ona nasz wybrakowany rynek od strony spichrzy, jednak to jest ledwie mała namiastka w stosunku do obecnych potrzeb na rynku biurowym.


"Kamienice Sowy" w budowie - fot. Krystian Dobosz

Drugą biurową inwestycją, która ostatecznie doszła do skutku jest biurowiec w Bydgoskim Parku Przemysłowo-Technologicznym. Inwestycja ta, prowadzona z inicjatywy miasta i połączona z inkubatorem przedsiębiorczości, to inwestycja odrobinę większa. Oferowane będzie tam kilka tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej w najwyższej klasie A, której w naszym mieście zdecydowanie brakowało. Najróżniejsze wskaźniki wskazywały iż w Bydgoszczy wolnej przestrzeni biurowej są tysiące metrów, jednak bardzo rzadko okazywało się to być biurami najwyższej klasy, przez co potencjalni inwestorzy mieli ogromne problemy z najmem potrzebnych lokali. Powstanie tego obiektu powinno zatem być świetnym papierkiem lakmusowym i znakiem dla kilka innych inwestycji, które nadal trwają w zawieszeniu. Jakie to budynki? Pozwolę sobie posiłkować się zewnętrznymi źródłami:



Niestety, więcej naprawdę efektownych projektów w naszym mieście nie mamy, chociaż była na to szansa. Wiele osób może się zastanawiać "ale jak to?" i właśnie do tego przejdziemy w następnym punkcie.


Urzędnicze płoty, bariery i okopy



Chociaż mogło by się wydawać, że w Bydgoszczy popyt na nowe inwestycje jest i inwestorzy właśnie odkryli nasze miasto, to prawda jest już o wiele mniej różowa. Na początku wspomniałem o 60 metrowej wieży budowanej pod dumną nazwą River Tower przez jednego z naszych lokalnych inwestorów. Okolica świetna na taką inwestycję, z wielu okien na pewno będą wspaniałe widoki, a sąsiedztwo Trasy Uniwersyteckiej z jej ogromnym pylonem (69 metrów) mostu nad Brdą uzasadnia budowanie tutaj wysokościowców. Chociaż wydaje się to oczywiste, a budynek stworzony dla tego miejsca, jak dowiedzieć możemy się z prasy, KWK miało ogromne problemy z uzyskaniem zgody na tak wysoki budynek. Mimo wysokiego sąsiedztwa i budynków "w tle" posadowionych na naprawdę bardzo wysokiej skarpie (około 30 metrów), urzędnicy próbowali na inwestorze przeforsować ledwie czterokondygnacyjny budynek! Taka skala zabudowy pasuje do Fordonu, a i tam dominują budynki z czasów wielkiej płyty mające często pięć i więcej kondygnacji.

Urzędniczy chaos nie jest jednak hamulcem jedynie dla budynku KWK, gdyż cała okolica Babiej Wsi i ogólnie pojętej Doliny Brdy nadal pozostaje jednym z niewielu obszarów pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiąże się to z koniecznością przechodzenia o wiele dłuższych procedur związanych z uzyskaniem wszelkich potrzebnych do rozpoczęcia inwestycji pozwoleń i decyzji. Mimo, iż spółce KWK udało się takowe ostatecznie uzyskać, to nie wiadomo czy kolejny efektowny budynek kawałek dalej nie przechodzi nam koło nosa, gdyż wszystkie decyzje wydawane są według indywidualnego "widzi mi się" kilku urzędników. A może jednak przeszedł?


Czternastokondygnacyjny budynek Urzędu Wojewódzkiego w Bydgoszczy - fot. Wikipedia, public domain

Jakiś czas temu na forum urbanistycznym krążyła plotka, że przy Rondzie Jagiellonów grupa inwestorów rozważała budowę wysokościowca o charakterze biurowym, jednak z pomysłu wycofali się z powodu absurdalnych warunków zawartych w miejscowym planie zagospodarowania śródmieścia. O ile sama plotka może być wyssana z palca, zainteresowałem się problemem tego planu i sięgnąłem po dokumenty dostępne w publicznym katalogu na stronie Miejskiej Pracowni Urbanistycznej. Tam bardzo szybko odnalazłem odpowiedni plan i nie mogłem wyjść ze zdumienia. Okazuje się iż połowa bezpośredniego otoczenia (po południowej stronie) nie posiada żadnego planu zagospodarowania, chociaż znajduje się w samym środku ścisłego centrum miasta. Mimo to, nie zrażony (w końcu Brda to trudny temat i może faktycznie wymaga aż tyle pracy?) sięgnąłem po plany (między Gdańską i 3 Maja oraz na wschód od 3 Maja) dla terenów na północ od tegoż ronda. Ku mojemu zdziwieniu, mimo bezpośredniego sąsiedztwa czternastokondygnacyjnego wieżowca Urzędu Wojewódzkiego, dozwolona wysokość zabudowy, nawet przy samym rondzie, to jedynie 35 metrów.

Jak pokazują rozpoczęte już w mieście inwestycje, 35 metrów jest wartością o wiele poniżej oczekiwań rynku i oczekiwań potencjalnych inwestorów w Bydgoszczy. Warto się zastanowić, czy uchwalone dotychczas miejscowe plany nie wymagają kompletnej rewizji, mimo iż spora część z nich nadal nie została nawet ukończona. Niestety, nie wiem czym można by tłumaczyć urzędniczą opieszałość i skrajnie zachowawcze warunki zabudowy, ale moim zdaniem czasem trzeba odrobiny więcej odwagi i pozwolić na efektowne inwestycje. Inaczej będąc "miastem-średniakiem" sami skazujemy się na "maksymalnie średnie" inwestycje na "nie większym, niż bardzo przeciętny" poziomie.


PS:
Wszystkie bieżące inwestycje można śledzić też na blogu "Bydgoszcz w budowie" Krystiana Dobosza, który stara się prowadzić regularne fotorelacje z budów na terenie naszego miasta.

12 komentarzy:

  1. Cześć! Ktoś podrzucił mi niedawno Twojego bloga, bo interesuje nas podobny temat, czyli Bydgoszcz. Sama prowadzę bloga fotograficznego, gdzie jedna z kategorii poświęcona jest właśnie naszemu miastu ;) Cieszę się, że Bydgoszcz się zmienia, pięknieje. Dużo mogłoby jeszcze się zmienić, ale myślę, że powoli, z czasem te zmiany będą postępować. Przeglądając kolejne wpisy zauważyłam, że posiłkujesz się zdjęciami Krystiana D. U Ciebie właśnie dowiedziałam się o blogach Krystiana, którego znałam z wpisów na Skyscraper.
    Coś mi się zdaje, że zatrzymam się tu na dłużej ;)
    Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bardzo miło mi to słyszeć! Cieszę się, że poruszam właściwe tematy we właściwy (jak się okazuje) sposób! Ostatnio mam małe problemy z dodawaniem nowych wpisów, ale mam nadzieję, że lada dzień wrócę na właściwy tor.

      Usuń
  2. Bardzo dobrze napisane. Również uważam, że w Bydgoszczy powinno się budować wyżej, a utrudnianie budowy wysokich biurowców jest kompletnie niezrozumiałe.

    Natomiast jeśli chodzi o niedawno ukończone lub nadal realizowane inwestycje, to jednak należałoby wspomnieć o Biznes Parku na Kraszewskiego. Jeszcze niedawno nie było tam nic, a teraz stoi tam kilka przyzwoitych budynków biurowych (fakt że maks. 5-piętrowych), a w planach podobno jest stawianie kolejnych. Także są też pozytywne zjawiska na rynku biurowym w Bydgoszczy. Bardzo szkoda jednak, że takich skupisk nowych biurowców nie ma w mieście więcej.

    Blog ciekawy :) Życzę powodzenia i wytrwałości w dalszym prowadzeniu bloga.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. O, cieszę się, że ktoś poruszył tutaj kwestię Biznes Parku, bo szczerze powiedziawszy czekałem aż ktoś powie "zaraz zaraz". Pominąłem ten kompleks celowo, gdyż on nie jest do końca budowany pod wpływem działania rynku biurowego, gdzie jest jakakolwiek rotacja firm, a raczej stawiany jest pod życzenie jednego tylko przedsiębiorstwa, które po prostu się rozbudowuje. Kiedy Atos powie "chcemy więcej biur", to rozbudowuje się Biznes Park i tyle. Gdyby chociaż był tak drugi duży najemca, albo kilku mniejszych zajmujących przynajmniej 30-40% powierzchni, to znaczy iż faktycznie inwestycje idą w biura, bo jest w Bydgoszczy na to pewien rynek.

      Niestety biura te, chociaż faktycznie rośnie dzięki nim powierzchnia biurowa w mieście w statystykach wszelkiego typu, nie tworzą potencjału do ściągania do miasta nowych przedsiębiorstw, bo są zajęte nim jeszcze w ziemie zostanie "wbita pierwsza łopata". To jest problem znaczny, bo jeśli ktoś patrzy na same liczby, to może się wydawać, że rynek biurowy w mieście nie ma się wcale tak znów tragicznie, kiedy jednak są to jedynie liczby nie przekładające się na rozbudowę oferty.

      Usuń
    2. Ok, Biznes Park obecnie nie jest typowym przykładem inwestycji, kiedy to najpierw powstają powierzchnie biurowe, a dopiero potem (lub w trakcie budowy) podpisywane są umowy z kolejnymi najemcami. Jednak nie od początku tak było. Gdy Biznes Park startował i dysponował tylko jednym budynkiem, Atosa tam jeszcze nie było. Zamiast tego bodaj kilkanaście najemców, z których największym był CTDP. Z tego co kojarzę, Atos pojawił się później, ale jak już się pojawił, to rzeczywiście każda kolejna rozbudowa była robiona już "pod Atosa".

      Oczywiście nie jest to idealna sytuacja i lepiej gdyby Biznes Park nie był tak uzależniony od jednego najemcy. Mimo wszystko ja bym się naprawdę nie obraził, jakbyśmy mieli w Bydgoszczy mieli więcej takich "Biznes Parków" i więcej takich "Atosów" :-)

      Usuń
    3. Bez wątpienia najlepiej by było, gdyby takich parków biurowych było więcej. Jedną z opcji, która może się okazać realna, to kiedy Atos przestanie się w danej chwili rozbudowywać w Bydgoszczy, a mimo to powstaną w BP dodatkowe powierzchnie. Jak by nie patrzeć jednak wpływy z tak wielkiego najemcy jak Atos pozwalają prowadzić dalsze inwestycje i najprawdopodobniej mijałoby się z celem czekanie na kolejną rozbudowę Atosa, kiedy na rynku może być zapotrzebowanie z innych firm też.

      Niestety na to będzie trzeba poczekać, bo jeśli wierzyć plotkom zatrudnienie może sięgnąć 4 a nawet 6 tysięcy osób na przestrzeni kilku kolejnych lat, a to raczej jest pożywka na budowanie "pod jedną firmę" jeszcze przez długi czas.

      Usuń
  3. Brak nowych wysokich biurowców to jedno, ale jest jeszcze jedna sprawa: istniejące budynki, które po rewitalizacji mogłyby stanowić fajną bazę dla biznesu - np. taka Eltra, albo Biprokabel. 8-10 pięter to nic spektakularnego, ale mimo wszystko cenne miejsce, zwłaszcza w tak wyposzczonym biur kl. A mieście jak nasze. A urzędasów odpowiedzialnych za tak niedorzeczne pomysły na wysokość zabudowy w BDG należy pogonić!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie jestem pewien, czy nawet po zostawieniu samego szkieletu i zbudowaniu na tym szkielecie od zera nowych budynków, dałoby się te obiekty doprowadzić do współczesnej klasy A. Na pewno miło by było zobaczyć je w wersji "odzyskanej" dla miasta, to jednak ich parametry techniczne mogą nie nadawać się do budowy w nich klasy A, np. poprzez brak możliwości pełnej adaptacji do typowego biura open space, czy zepewnienia wystarczającej ilości miejsca pod podwieszanymi sufitami i podłogami na instalacje wszelkiego typu od klimatyzacji po multimedialne i konferencyjne.

      Usuń
  4. "Budynki dewelopera Arkada Invest przy rondzie Fordońskim, ulica Fordońska 2. - Podobno dostali już pozwolenie na wyburzenia, czyli oczyszczenie działki z obecnych zabudowań, jednak nie sądzę, by ruszyli z pracami przed zakończeniem swojego projektu mieszkaniowego Atrium Park." - mam nadzieje, że jak będziesz miał jakieś info w tej sprawie to podzielisz się z nami-czytelnikami, bo bardzo ciekawie się ten projekt zapowiada.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jedyna aktualizacja, jaką mogę na ten temat dać, to taka, że faktycznie wjechały tam maszyny i ostatnio część zabudowań z działki znika. Czy jest to przygotowanie do budowy, czy tylko konieczne prace wynikające z zagrożenia zawaleniem - tego już niestety nie wiem.

      Usuń
  5. Witam mnie ciekawi co postanowią zrobić z wieżowcem eltry bo stoi w centrum miasta prawie i szpeci a na pewno da sie go jakos sensownie wykorzystać

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Z wieżowcem Eltry jest taki problem, że nie za bardzo spełnia on wymogi na współczesny biurowiec. Nie posiada W OGÓLE parkingu, a przestrzeń wewnątrz jest wąska i nie da się jej doprowadzić do standardu A, pewnie nawet byłby problem z klasą B. Do tego jest też, jeśli się nie mylę problematyczna ilość wind, która jest poniżej współczesnych standardów, a dobudowa windy jest możliwa, ale skomplikowana.

      W ostatecznym rozrachunku wychodzi, że taniej byłoby pewnie budynek wyburzyć.

      Usuń